【商圏調査】開業地域が違えばいきなり10%の売上げ増？

すでに開業されている皆さんはデイサービスを作るための地域はどのように決めましたか？
また、これから開業を予定している方もどのようにして出店地を選ぼうとしていますか？

よく聞かれるのが、今ご自身が住んでいる地域とか働いている事業所がある地域とかを選ぶ方です。
もちろんこれまで築いてきた人脈や地理的感覚は役に立つでしょう。
声をかければ利用してくれる高齢者が何人もいるという方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、こういった理由での選択ではあまりうまく言っていないように思います。

開業地はあとから変えることはできません。
必ず綿密や調査を行って選ばなければなりません。

下記に、私が開業地を選ぶための手順を記載します。
皆さんも参考にして開業地の候補を決めてみてはいかがでしょうか。

地域区分加算の確認（賃料/地域区分加算）

介護保険の報酬の算定には基準の単位数に地域区分の加算をかけて算出されます。
デイサービスの場合1級地から7級地まで別れていて、等級が高いほど介護サービス費が高くなります。

1級地：10.90
2級地：10.72
3級地：10.68
4級地：10.54
5級地：10.45
6級地：10.27
7級地：10.14
それ以外：10.00

地域区分についての詳細はこちら

となっています。同じサービスを提供しても1級地と級のつかない地域では売上9%の差がつくことになります。
これは都心部ほど土地の値段が高く、人件費も高くなる傾向があることの調整です。

地域区分詳細を見ていただきたいのですが結構大雑把な分け方をしています。
東京23区は一緒くたにされていますが港区と江戸川区（江戸川区の関係者すいません！）では賃貸料は倍位以上違うでしょうし、人件費に関しても同じ金額じゃ集まらないでしょう。

こういった地域区分のミスマッチを狙って開業先を考えることができますので、不動産賃貸サイトなどで平均賃料を調べ地域区分で割ってみましょう。
その数値が小さければ小さいほど有利な地域ということになります。
私の『日帰り温泉型デイサービスはつね』も東京都の城東地区を中心に店舗展開を行っています。

商圏調査（高齢者数or要介護者数/デイサービス数）

候補の地域が決まったら次に行うべきなのは高齢者数と要介護者数の調査です。
自治体単位で行い、近隣の自治体5～10個は同時に調査するべましょう。

ネット上で公開しているところもありますが、なければ役所に出向けば資料をくれるはずです。
高齢者の年齢は75歳か80歳以上を抽出したいところですが、なければ65歳からでも構いません。

次に地域にあるデイサービスの数も調べましょう。
デイサービスは自分の出す事業所に特徴が同じが、似ているか、まるで違うかの3つくらいに分けてランク付けします。
そしてランクごとに『同じ=3ポイント』『似ている=2ポイント』『違う=１ポイント』などと加重してライバルの多さを数値化します。
その数値でで高齢者数を割った数値が競争度になります。数値が高いほど競争が少ないことになります。

そして、近隣の中で「高齢者数or要介護者数/デイサービス数」が大きかった地区から出店地を選んでいくことになります。

また、地域内の特養や有料老人ホームなど施設系サービス事業所の数も考慮に入れてもいいかもしれません。
施設系サービスが多いということは地域内でご自宅にお住みになっている要介護者が少なくなっているということになります。

環境調査

主に送迎をする際にネックとなる原因の調査をする必要があります。
例えば東京の下町は昔ながらの家屋が多く残っていて狭い道が非常に多いです。
軽自動車でギリギリの箇所がそこらじゅうにあるため送迎のネックになったりします。

他にも下記のような場所がないか、調べておきましょう。

道路の状況

狭い道が多いのか
幹線道路の混雑状況はどうなのか
時間によって交通規制の入る道はないか

線路の状況

開かずの踏切はないか
ラッシュ時と通常時の列車の本数のちがい
高架はどこにあるか

川の状況

大きな橋はあるのか、混雑状況はどうなのか
増水するような場所はないか

区境

上記以外に注意するべきなのは隣の自治体との境を把握することです。
地域密着型通所介護の場合、行政区域を飛び越えたご利用者様をお預かりすることはできません。
区境が意外と歪なかたちをしている場所は結構ありますので、気をつけてください。
開業したものの意外と区境が近く、商圏が大分狭かったなどということが起こりえます。

もし、具体的に開業を考えているのであれば、
上記手法によって最低3つは地域を絞り込んでください。

地域を1つに限定してはなかなかいい物件に出会えず、開業が遅れてしまったり、妥協して不動産を選んでしまうことになりかねません。
地域を選んだら不動産選びに入りましょう。

 

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