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【デイサービス開業日記②】はつね江戸川の物件選びまで

投稿日:2017年8月18日 更新日:

この記事は私がデイサービスの開業を決意してから第一号店の『日帰り温泉型デイサービスはつね』江戸川店の開業までを書き綴っている記事になります。今回はデイサービスの開業を決意してから物件を決めるまでについて書いています。

まだ前回の話を見ていない人はこちらを御覧ください。

【デイサービス開業日記①】起業を決意するまで

開業を決意してから

まず、私が行ったのが、他のうまくいっているデイサービスの見学でした。同地区内のケアマネにうまく行っているデイサービスの情報を聞き出し、見学させてもらいました。

大きく分けて、間取りについて、営業方法について、採用についてを聞かせてもらいました。

その中で気がついたことが、デイサービスの間取りや作りに問題があると考えている管理者が多く、その場合管理者は雇われで設計にはほとんど携わっていないということでした。

オーナーやフランチャイズの本部が設計を行っていて、管理者は設計が終わってから雇い入れられるパターンが多いく、それが現場の従業員や管理者の不満につながっていたのでした。

それを知った私はデイサービスの設計図を作る前に管理者を雇い、設計や物件選びから手伝ってもらうことを決めました。

管理者選び

実は管理者選びは簡単でした。
あまり褒められたことではないのですが、私が管理者をしていたデイサービスの中で一番優秀な職員を、ヘッドハンティングしたのです。

名目的には私が管理者を行っていましたが、就任当初の私は介護の知識もなければ、請求業務やケアマネとのやり取りに関しても経験がなかったので、業務のほとんどをその職員に頼っていました。

ですからその能力も人柄もわかっており、管理者にぴったりだったのです。

設計図

次に行ったことは、理想的なデイサービスの設計図を作ることでした。
A4の紙に長方形を書いてほしい部屋の間取りを追加して行くという作業でした。

細かい寸法や部屋の位置は気にしないで、自由な発想で行いました。
管理者を任せる予定の職員と一緒になって作ることで現場の意見がたくさん取り入れられました。

また、他の職員やケアマネジャー、知り合いのリフォーム業者にも意見をもらっていろいろな改善を行い、理想的な間取りが出来上がりました。

そこから実際の物件を探す作業に入りました。

商圏調査

物件を選ぶ前提として、商圏調査を行いました。条件は下記としました。

詳しい商圏調査のやり方はこちら

  1. 高齢化(65歳以上)率が高いこと
  2. 管理者が自転車で通える距離であること
  3. 区内に入浴特化のデイサービスがないこと

管理者の住まいが墨田区であったので、台東区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区で調査したところ、江戸川区が全てに該当することがわかりました。

物件選び

開業する地区が決まったら次は具体的な物件選びです。
物件選びはネットの条件検索からはじめました。今の事業者用の不動産を扱っているネット不動産のポータルサイトがいくつかあったので、条件に合う不動産をピックアップして電話をかけました。

今になってみれば物件選びのコツがわかっていますが、その当時は広さと家賃のみを条件として闇雲に不動産の内覧を行っていました。
気に入った物件でも後から火災報知設備の設置が必要だとわかり断念したり、床を掘ることが出来ないことがわかって断念したりと無駄な時間を過ごしてしまいました。

だんだん、物件の条件に関しても知識がついてきた頃からは条件表をまとめて、地域内の不動産屋に一斉にFAXを送りました。これが功を奏し、良い物件の情報が次第に集まり始めました。

最終的に残った候補は2つありました。100㎡弱で家賃が少し高めの物件と80㎡弱の格安物件でした。両方共バリアフリーの内装を実現させられる物件で違いは広さと家賃のみという感じでした。
私は保守的な人間なので、結局は家賃の安い物件を選んでリフォームを行うことにしました。

【デイサービス開業日記③】はつね江戸川開業まで

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